Starke Unternehmensleistung
Alle drei Geschäftsfelder haben im Berichtsjahr zur starken Unternehmensleistung von HIAG beigetragen. In der Arealentwicklung wurden wichtige Meilensteine erreicht und die Entwicklungspipeline weiter gestärkt. Das Portfolio- und Assetmanagement baute die Ertragsbasis mit gut dotierten Neu- und Anschlussvermietungen sowie solventen Mietern aus. Auch der deutlich über dem mehrjährigen Durchschnitt liegende Erfolg aus Transaktionen und Geschäftsflächenvermarktung leistete einen massgeblichen Beitrag zum Rekordergebnis im Geschäftsjahr 2021. Vor dem Hintergrund der erfolgreichen Entwicklung im Geschäftsjahr 2021 schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 28. April 2022 eine Ausschüttung von CHF 2.70 je ausstehende Aktie vor, je hälftig aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (ohne Verrechnungssteuerabzug) und als ordentliche Dividende. 

Arealentwicklung mit innovativen Projekten
Im Berichtsjahr wurde die gut gefüllte Entwicklungspipeline mit Zukäufen und der Lancierung neuer Projekte im Portfolio weiter verstärkt. Die Pipeline umfasst derzeit über 60 Projekte mit einem Investitionspotenzial von CHF 2.98 Mrd. sowie einer möglichen realisierbaren Nutzfläche von rund 810’000 m^² mit einem Anteil von rund 3’200 möglichen Wohneinheiten. Der potenzielle Mietertrag beträgt rund CHF 167 Mio. jährlich und der erwartete Verkaufserlös von Promotionsliegenschaften rund CHF 580 Mio. (geplant/geschätzt über die nächsten 15 Jahre). HIAG erreichte in der Berichtsperiode in mehreren Projekten wichtige Etappenziele. In Niederhasli wurde mit der Übergabe des neuen Bürogebäudes an Doka Schweiz die Entwicklung eines Teilareals abgeschlossen und der Weg für eine nachhaltige Entwicklung des Areals gemeinsam mit der Gemeinde und SBB Immobilien frei gemacht. Beim Bahnhof Niederhasli sollen gegen 300 Wohnungen, Geschäftsflächen, Restaurants sowie grosszügige Grün- und Begegnungsflächen entstehen. In Cham kann HIAG nach Erhalt der Baubewilligung die erste Etappe des Grossprojekts CHAMA in Angriff nehmen. Der Baustart des Projekts mit rund 140 Miet- und Eigentumswohnungen sowie flexibel nutzbaren Büro-, Dienstleistungs- und Gewerbeflächen ist für Frühling 2022 vorgesehen. Auch die Vorbereitungen für die zweite Etappe mit weiteren rund 140 Wohnungen kommen planmässig voran. Auf dem HIAG-Areal in Pratteln wurden das Richtprojekt für das bahnhofsnahe Areal abgeschlossen und das Quartierplanverfahren wurde auf den Weg gebracht. HIAG plant ein gemischt genutztes, verdichtetes Zentrumsquartier mit bis zu 400 Wohnungen, Gewerbe und Büroraum für rund 500 Arbeitsplätze sowie öffentlich zugängliche Grün- und Freiräume. Auf dem Technologie-Campus «The Hive» in Meyrin wurde ein Schulungs- und Restaurantpavillon an das internationale Gastronomieunternehmen Luigia übergeben, und Anfang 2022 übernahm der Elektrokomponentenhersteller LEM den Neubau für seinen globalen Hauptsitz.

Weitere Meilensteine sind die planmässigen Fortschritte beim Bau eines neuen Möbelfachmarkts für XXXLutz in Dietikon, und auf dem HIAG-Areal im aufstrebenden Quartier Zürich Altstetten wurden im engen Austausch mit der Stadt die Voraussetzungen für ein Wohnhochhaus mit Gewerbeanteil geschaffen. In Biberist erhielt HIAG die Baubewilligung für den Rückbau von diversen Gebäuden und Hallen auf dem «Papieri-Areal». Damit entsteht Raum für Gewerbe- und Industriemieter. Ein Meilenstein wurde mit der geplanten Ansiedlung des High-Tech Start-up «Librec» erreicht. HIAG wird für das erste Schweizer Recyclingzentrum für Batterien aus Elektrofahrzeugen einen massgeschneiderten Neubau realisieren. Auf dem Campus Reichhold in Hausen/Lupfig konnte nach längerer Planungszeit mit den Vorbereitungsarbeiten für erste Hochbauprojekte begonnen werden, und in Verbindung mit dem Gestaltungsplan wurden die Grundlagen für die weitere Entwicklung und Bebauung geschaffen.

Mieternahes Portfolio- und Assetmanagement stärkt Ertragsbasis
Mit der mehrheitlich eigenen Bewirtschaftung sowie der erfolgreichen Vermarktung des Bestandsportfolios leistete das Portfolio- und Assetmanagement einen wichtigen Beitrag zum sehr guten operativen Ergebnis von HIAG im Geschäftsjahr 2021. Die Leerstandsquote im Bestandsportfolio wurde erneut deutlich reduziert. Die Nachfrage nach qualitativ hochstehenden Logistik- und Gewerbeflächen nahm im Berichtszeitraum weiter zu, und HIAG konnte an mehreren Standorten erfolgreich Anschlussvermietungen mit zum Teil deutlichen Mietertragssteigerungen realisieren. Im Aathal und in Dietikon wurden Verkaufsflächen auf einem guten Mietzinsniveau neu vermietet. Das Gewerbeareal in Kleindöttingen ist nahezu vollvermietet und derzeit werden Möglichkeiten für eine Verdichtung mit Ersatzneubauten geprüft. Die Wohnimmobilien auf den Arealen in Klingnau und in Windisch sind vollständig vermietet. Im Generationenprojekt Wydeneck in Dornach wurde die Übergangsnutzung weiter ausgebaut; die Entwicklung auf dem Areal wird mit einem eigenen Team und einem dedizierten Arealpromoter vor Ort aktiv begleitet.

Marktpotenzial in der Transaktionstätigkeit genutzt
Das Geschäftsfeld Transaktionen und Geschäftsflächenvermarktung erzielte im Berichtsjahr einen überdurchschnittlichen Erlös. Zu den Erfolgen im Jahr 2021 zählt ein komplexer Share Deal zum Kauf einer vollvermieteten Logistikliegenschaft in Buchs (AG), bei dem sich die solvente Mieterin aus der europäischen Bekleidungsindustrie unter die «Top-Drei-Mieter» von HIAG einreihte. Der langfristige Dach- und Fach-Mietvertrag beeinflusst das Cashflow- und Dividendenpotenzial von HIAG positiv. Ein weiteres Glanzlicht im Berichtsjahr war die Akquisition von vier Gewerbeliegenschaften in Winterthur, Solothurn und Reinach (BL). Die Verkäuferin BR Bauhandel bleibt nach der «Sale-and-Lease-Back» -Transaktion mit ihren Marken «Richner» und «Baubedarf» an allen Standorten langfristig Mieterin. Dieser «Asset Deal» stärkt die Entwicklungspipeline massgeblich und unterstützt eine nachhaltige Steigerung der Mieterträge und des Liegenschaftswerts. Das aktuelle Devestitionsprogramm verläuft sehr erfolgreich und soll bis Ende 2022 abgeschlossen werden. Im Berichtsjahr wurde mit dem Verkauf von nicht-strategischen Immobilien in Aigle, Basel, Biberist, Bremgarten, Windisch und im Zürcher Oberland im Wert von CHF 62.4 Mio. (Fair Value) bereits ein Grossteil des geplanten Volumens mit substanziellen Gewinnen veräussert.

In der Geschäftsflächenvermarktung bildeten die nahtlose Anschlussvermietung einer Logistikliegenschaft in Brunegg mit einer Vertragslaufzeit von zehn Jahren an eine solvente Mieterin sowie der Abschluss eines langjährigen Mietvorvertrags für ein geplantes Wohn- und Pflegezentrum in Ermatingen die Höhenpunkte. Auch in Zukunft plant HIAG den Kauf von geeigneten Immobilien, insbesondere von Wohnbauland, das eine schnelle Realisierung und Vermarktung von Stockwerkeigentum erlaubt, und wird weiterhin im Rahmen der «Kapitalreyclingstrategie» nicht-strategische Liegenschaften veräussern.

Erster Nachhaltigkeitsbericht nach GRI-Standards
Der Verwaltungsrat der HIAG Immobilien Holding AG hat im Rahmen der Strategie 2025 auch die Nachhaltigkeitsstrategie verabschiedet. HIAG will ein verlässlicher und gewissenhafter Geschäftspartner sein und ökologischen, ökonomischen sowie gesellschaftlichen Mehrwert schaffen. Die Geschäftsphilosophie von HIAG mit der Wiederbelebung ehemaliger Industrieareale und die langen Lebens- und Investitionszyklen der Immobilien bilden dafür eine erstklassige Grundlage. Erstmals publiziert HIAG im Geschäftsbericht 2021 einen Nachhaltigkeitsbericht nach den international anerkannten GRI-Standards.

Zu den Nachhaltigkeitsprojekten zählen unter anderem die Ausarbeitung eines Absenkpfads für Treibhausgasemissionen, das Erstellen einer Leitlinie für ressourcenschonendes Bauen, die Teilnahme am GRESB-Assessment 2022 und der Ausbau der Solarstrom-Gewinnung auf eigenen Arealen. Ziel ist ein möglichst hoher solarer Deckungsgrad und eine maximale Belegung der geeigneten Dächer. Weiter wurde nach dem Verhaltenskodex für Mitarbeitende auch ein Verhaltenskodex für Geschäftspartner geschaffen. Die Nachhaltigkeitsziele sind auch Teil des Vergütungssystems von HIAG. Bereits im Jahr 2021 wurden Nachhaltigkeitskriterien bei der Festlegung der variablen Vergütung des CEO Nachhaltigkeitskriterien angewendet. Für das Jahr 2022 wird dieser Ansatz verfeinert und auch bei der Bestimmung der variablen Vergütung des CFO berücksichtigt.

Markt und Ausblick
Die Schweizer Wirtschaft hat sich im Jahr 2021 erstaunlich schnell vom Schock der Pandemie erholt. Zudem blieb dank der raschen und zielgerichteten staatlichen Unterstützungsmassnahmen die hohe Wertbeständigkeit des Schweizer Immobilienmarkts auch während der Krise erhalten. Im letzten Jahr rückten vor allem Wohnrenditeliegenschaften wie auch erstklassige Geschäftsliegenschaften noch stärker ins Zentrum des Interesses der Anleger. Auf steigende Nachfrage stiessen auch Gewerbe- und Logistikimmobilien, die einen ausserordentlichen Nachfrageschub verzeichneten. Entsprechend sanken die Netto-Anfangsrenditen in diesen Immobiliensegmenten weiter. Hingegen hat sich die Investorennachfrage nach Büroimmobilien an periphereren Lagen deutlich abgekühlt, und die Vermietung von Retail-Liegenschaften im Non-Food-Bereich ist nach wie vor herausfordernd.

Infolge steigender Inflationsraten und Leitzinserhöhungen der Notenbanken könnte der Kapitalstrom in die Schweizer Immobilienmärkte, trotz stabilen Konjunkturaussichten, einer niedrigen Arbeitslosenquote sowie einem soliden Beschäftigungs- und Bevölkerungswachstum schwächer werden, und die Kapitalkosten von Immobilien könnten steigen. Zudem bestehen aktuell geopolitische Unwägbarkeiten und eine hohe Volatilität an den Börsen. HIAG geht davon aus, dass diese Unsicherheit die Investoren weiterhin in Immobilien treibt, weil diese zumindest langfristig stabile Erträge versprechen.

Vorbehältlich einer deutlichen Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Voraussetzungen geht HIAG von einem insgesamt guten Geschäftsjahr 2022 aus. Das Management erwartet aufgrund des bewährten Geschäftsmodells weiterhin eine langfristig stabile Ertragssituation sowie kontinuierliche Gewinnbeiträge aller Geschäftsfelder. Mit fertiggestellten, vollvermieteten Bauprojekten sowie erwarteten Vermietungserfolgen wird eine weitere Steigerung der Mieteinnahmen angestrebt. Ebenso werden dank massgeblichen Fortschritten in grösseren Entwicklungsprojekten wiederum Neubewertungsgewinne erwartet. Zudem dürften erste Anzahlungen aus dem Projekt «CHAMA, 1. Etappe» sowie weitere Veräusserungen von nicht-strategischen Immobilien positive Ergebnisbeiträge leisten.