Robustes HIAG-Geschäftsmodell
Das Geschäftsmodell von HIAG hat im zunehmend anspruchsvolleren Marktumfeld der letzten Monate Resilienz bewiesen. Alle drei Geschäftsfelder haben im ersten Halbjahr 2022 einen positiven Ergebnisbeitrag geleistet. Die Leerstandsquote wurde erneut deutlich gesenkt. Alle wichtigen Projekte verlaufen nach Plan. Im Zuge der kontinuierlichen Portfoliooptimierung wurden erneut massgeschneiderte Transaktionen realisiert oder auf den Weg gebracht. Die markante Baukostenteuerung im Berichtszeitraum konnte HIAG im Wesentlichen an die Zulieferer weitergeben. Weiter ermöglichten die Teuerungsklauseln in den Geschäftsmietverträgen, die Nettomieten an die Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise anzupassen. Zur Stärkung der unternehmerischen Flexibilität hat HIAG zudem das Volumen und die Etappierung der Projektpipeline optimiert. Weiter wurde in der Berichtsperiode die Grundfinanzierung mit der erfolgreichen Platzierung einer Anleihe über CHF 150 Mio. und einer Laufzeit bis Oktober 2026 gefestigt. Eine ausführliche Betrachtung der finanziellen Entwicklung von HIAG im ersten Halbjahr 2022 findet sich im Bericht des CFO.

Deutliche Fortschritte in der Arealentwicklung
Im ersten Halbjahr 2022 setzte HIAG die Projektrealisierung in der gut gefüllten Entwicklungspipeline mit 61 Projekten und einem Investitionspotenzial von gut CHF 3 Mrd. mit zahlreichen Baueingaben und weiteren Projektfortschritten erfolgreich fort. Durch die Intensivierung der Projektentwicklungstätigkeit und Erhöhung der Management- und Investitionsleistungen in den vergangenen zwei Jahren konnten relevante Projektmeilensteine erreicht und dadurch massgebliche Bewertungsgewinne erzielt werden. Weitere Projektfortschritte und entsprechende Investitionen dürften die Realisierung weiterer Gewinne ermöglichen. Zudem wird die Fertigstellung diverser grösserer Projekte in den kommenden Jahren zur Steigerung der Erträge durch höhere Mieteinnahmen und mögliche Verkaufserlöse von Promotionsprojekten führen.

In Cham (ZG) erfolgte der Baustart für die erste Bauetappe des Grossprojekts «CHAMA» mit rund 140 Miet- und Eigentumswohnungen sowie flexibel nutzbaren Büro-, Dienstleistungs- und Gewerbeflächen. Die erste Tranche mit 52 Eigentumswohnungen ist seit
April in der Vermarktung. Die Ausschreibung der Mietwohnungen wird im Winter 2022/23 erfolgen. Für einen Grossteil der Geschäftsflächen von 3’500 m² besteht bereits ein Mietvorvertrag mit einem «Serviced Apartment»-Betreiber. Mit der Fertigstellung der ersten Etappe wird Ende 2023 gerechnet. Auch die Vorbereitungen für die zweite Bauetappe kommen planmässig voran. Sie umfasst weitere rund 140 Wohnungen und fast 1’500 m² Büro- und Gewerbeflächen.

Nachdem HIAG in Niederhasli (ZH) mit der Übergabe des neuen Bürogebäudes an Doka Schweiz den Weg für die nachhaltige Entwicklung des Zentrumsareals beim Bahnhof geebnet hatte, wurde gemeinsam mit der Gemeinde und SBB Immobilien das Projekt «In Farn» lanciert. Es beinhaltet rund 190 Miet- und Eigentumswohnungen, gegen 1'000 m²attraktive Geschäftsflächen in Zentrumslage sowie grosszügige Grün- und Begegnungszonen.

Am Standort Pratteln (BL) konnte der Rückbau auf dem HIAG-Areal abgeschlossen werden. Das Verfahren für den Quartierplan wurde lanciert. Er soll bis Ende 2022 eingereicht werden. Vorgesehen ist ein gemischt genutztes Zentrumsquartier beim Bahnhof Pratteln mit bis zu 350 Wohnungen, Gewerbe- und Büroräumen für rund 500 Arbeitsplätze sowie öffentlich zugänglichen Grün- und Freiräumen.

Ende Juni wurde in Zürich-Altstetten (ZH) die Baueingabe für ein 80 Meter hohes Wohnhochhaus mit einem Gewerbesockel auf dem HIAG-Areal im aufstrebenden Quartier Altstetten eingereicht. Geplant sind 150 Mietwohnungen sowie gemischtes Gewerbe mit einem Grossverteiler im Erdgeschoss.

Auf dem «Papieri-Areal» in Biberist (SO) schreitet die Transformation des Industrieareals in ein lebendiges Quartier mit Gewerbe- und Industriemietern, Wohnen sowie einem vielseitigen Kunst- und Kulturangebot voran. Ein Meilenstein ist die Ansiedlung des Start-up «Librec», das auf dem «Papieri-Areal» das erste Schweizer High-Tech-Recyling-Zentrum für Hochleistungsbatterien aus der Elektromobilität betreiben wird.

Nach längerer Planungs- und Vorbereitungszeit wurde Anfang Juni an einer Publikumsveranstaltung der Gestaltungsplan für den «Campus Reichhold» in Hausen/Lupfig (AG) vorgestellt. Während der öffentlichen Auflage gingen keine Einsprachen ein. Die Festsetzung des Gestaltungsplans durch die zwei Gemeinden und den Kanton wird im dritten Quartal 2022 erwartet. Auf dem verkehrsgünstig gelegenen Areal nahe des Autobahndreiecks Birrfeld plant HIAG moderne Arbeitsplätze für Produktionsunternehmen und Gewerbebetriebe, ein attraktives Gastronomie- und Fitness-Angebot, eine Kindertagesstätte sowie Erholungs- und Grünflächen. Die Arbeiten für die Baufeldbereitstellung wurden angestossen. Bereits konnte ein Baurechtsvorvertrag mit dem Betreiber eines Datencenters abgeschlossen werden.

In Windisch (AG) bildet das Projekt «Kessel Haus» mit 24 Mietwohnungen und rund 300 m² Büro- und Atelierfläche das letzte Puzzleteil auf dem «Kunzareal»; die Baubewilligung wurde erteilt, mit den Bauarbeiten soll im dritten Quartal 2022 begonnen werden. HIAG hat zudem in Winterthur (ZH) eine Baueingabe für ein innovatives und befahrbares Gewerbehaus mit rund 10’500 m² Nutzfläche eingereicht; die Baubewilligung wird im dritten Quartal 2022 erwartet. Weiter plant HIAG auf dem Areal im Quartier «Les Cadolles» in Neuchâtel den Bau von rund 90 Mietwohnungen sowie rund 1'100 m² Gewerbe- und Lagerflächen. Die Baubewilligung wird im 1. Halbjahr 2023 erwartet. In einem Logistikzentrum in Brunegg (AG) ist die Erweiterung des Hochregallagers geplant; ein entsprechendes Baugesuch wurde eingereicht. Zudem wurde für einen Teil des HIAG-Areals in Ermatingen (TG) ein langjähriger Mietvorvertrag für rund 7'500 m² Nutzfläche mit der künftigen Betreiberin eines mittelfristig geplanten Wohn- und Pflegezentrums für Seniorinnen und Senioren abgeschlossen; die Baueingabe ist für 2023 vorgesehen.

Erfolgreiche Vermietungstätigkeit
Im ersten Halbjahr 2022 war die Nachfrage nach Gewerbeflächen von HIAG weiterhin hoch. An mehreren Standorten wurden Neu- und Anschlussvermietungen auf einem guten Mietzinsniveau abgeschlossen. Im Berichtszeitraum hat der Schweizer Elektrokomponentenhersteller LEM den Neubau seines globalen Hauptsitzes in Meyrin (GE) bezogen. Der bekannte österreichische Möbelhändler XXXLutz hat im August in Dietikon (ZH) in unmittelbarer Nähe des Autobahnzubringers auf 17’000 m² Nutzfläche sein zweites Schweizer Möbelhaus eröffnet; dadurch wird das Retail-Areal weiter aufgewertet. Im Aathal (ZH) lancierte die Migros-Genossenschaft Zürich auf dem Areal der ehemaligen Spinnerei «Streiff» auf 700 m² ihr fünftes Outlet. Im Gewerbepark Klingnau (AG) konnte nach dem Einzug des bekannten Online-Weinhändlers «Flaschenpost» mit rund 6’000 m² Nutzfläche die Vermietungsquote deutlich verbessert werden. Im Generationenprojekt «Wydeneck» in Dornach (SO) wurde die Übergangsnutzung weiter ausgebaut. Das Areal ist mit dem «Wydenfest» und einem betreuten Werkspielplatz für die Bevölkerung geöffnet worden. Derzeit sind die Wohnimmobilien von HIAG nahezu voll vermietet.

Aufgrund der erfolgreichen Vermietungstätigkeit sowie der Fertigstellung von voll vermieteten Bauprojekten konnte die Leerstandsquote über das gesamte Immobilienportfolio massgeblich gesenkt werden.

Transaktionen zur Portfoliooptimierung
Im Geschäftsfeld Transaktionen und Geschäftsflächenvermarktung wurden im Berichtszeitraum zahlreiche Dossiers geprüft. Der Kauf von drei Mehrfamilienhäusern mit 27 Wohnungen in Niederwil (AG) optimiert das Portfolio. Weiter konnte für das HIAG-Areal in Meyrin Grand-Puits (GE) mit einem renommierten Schweizer Unternehmen ein Kaufvorvertrag abgeschlossen werden. Das Traditionsunternehmen will seine Produktion auf das attraktiv gelegene Industrieareal verlegen. Das «Schönau-Areal» in Wetzikon (ZH) wurde mit einem kleinen Grundstück arrondiert. HIAG plant in Wetzikon auf 38’000 m² ein lebendiges Quartier mit historischem Gebäudepark und wertvollem Naturraum.

Im Zuge des laufenden Devestitionsprogramms für nicht-strategische Immobilien wurden im Berichtszeitraum die Gebäude und Landwirtschaftsflächen (exkl. Wasserkraftwerk) des «Legler-Areals» in Diesbach (GL) verkauft.

Auch in Zukunft will HIAG im Rahmen der «Kapitalreyclingstrategie» regelmässig nicht-strategische Liegenschaften veräussern und das Portfolio mit dem Zukauf von geeigneten Immobilien optimieren, insbesondere auch Wohnbauland, das eine Realisierung und Vermarktung von Stockwerkeigentum erlaubt.

Führungswechsel bei HIAG Romandie
Patrick Japhet übernahm Anfang Mai die Leitung der HIAG Romandie von Yves Perrin, der bis zu seiner Pensionierung die Stellung von HIAG im Westschweizer Immobilienmarkt erfolgreich auf- und ausgebaut hatte. Patrick Japhet verfügt über rund 20-jährige Erfahrung im Immobilienmarkt, hauptsächlich in der Westschweiz, und hält einen Master in Material- und Strukturmechanik der «Ecole d'Ingénieurs EPF», Paris, den er mit einem Austauschstudium in Bautechnik an der «École polytechnique fédérale de Lausanne EPFL» ergänzte. Er ist zudem Absolvent des «Institut d’études Immobilières IEI», Genf. Yves Perrin steht HIAG weiterhin für ausgewählte Projekte in beratender Funktion zur Verfügung.

Nachhaltigkeitsstrategie zielgerichtet fortgeführt
Bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie ist die Aufwertung im «Inrate ESG-Rating» von der Note C zur Note B auf der zwölfstufigen Skala von A+ bis D- hervorzuheben. HIAG ist damit für die Aufnahme in den Nachhaltigkeitsindex «SPI ESG» der SIX Swiss Exchange qualifiziert.

HIAG verfolgt konsequent ihre Nachhaltigkeitsziele und befindet sich mit dem erstmaligen Einreichen der Daten für das «GRESB Real Estate Assessments 2022» auf Kurs. Die Ausarbeitung eines Leitfadens für nachhaltiges Bauen verläuft ebenfalls planmässig. Weiter fortgeschritten ist bereits das Projekt für das Erstellen eines Absenkpfads zur Reduktion von Treibhausgasemissionen. Die ersten Modelle werden im Geschäftsbericht 2022 abgebildet. Mit der Installation von sieben zusätzlichen Photovoltaikanlagen durch das Joint Venture HIAG Solar ist HIAG auch bei ihrem vierten Nachhaltigkeitsziel auf Kurs. Aktuell sind Anlagen mit einer Leistung von über 3 MWp im Betrieb; angestrebt wird weiterhin eine Leistung von insgesamt 6 MWp bis ins Jahr 2024.

Ausblick
Das robuste Geschäftsmodell von HIAG, die starke operative Leistung und die solide Finanzierungsstruktur bilden eine stabile Basis für das weitere Wachstum der Gruppe. Vorbehältlich einer deutlichen Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Bedingungen erwartet HIAG für das Geschäftsjahr 2022 unverändert ein gutes Ergebnis. Aufgrund der Fertigstellung vollvermieteter Bauprojekte, zusätzlicher Vermietungserfolge sowie teuerungsbedingter Mietzinsanpassungen wird für das zweite Halbjahr mit einer weiteren Steigerung der Mieteinnahmen gerechnet. Der Leerstand wird sich im Vergleich zum Halbjahr 2022 auf ähnlichem Niveau bewegen. Zudem sollten Fortschritte in grösseren Entwicklungsprojekten weitere Neubewertungsgewinne ermöglichen.