Geschäftsentwicklung
HIAG steigerte ihren Halbjahresgewinn 2022 um 33.7% auf CHF 56.1 Mio. (H1 2021: CHF 41.9 Mio.) deutlich. Die Neubewertungsgewinne aus der Vorjahresperiode wurden mit netto CHF 42.3 Mio. (H1 2021: CHF 32.2 Mio.) weit übertroffen. Der Liegenschaftsertrag stieg um 5.8% auf CHF 32.4 Mio. (H1 2021: CHF 30.6 Mio.). Der Erfolg aus dem Verkauf von Immobilienanlagen ist mit CHF 1.1 Mio. leicht tiefer als in der Vorjahresperiode (H1 2021: CHF 1.7 Mio.). Dagegen führten erste Promotionsverkäufe im Neubauprojekt «CHAMA Columbus» zu einem positiven Ergebnisbeitrag von CHF 0.8 Mio. vor Steuern (H1 2021: CHF 0). Die erfolgreich durchgeführte Refinanzierung einer Anleihe über CHF 150 Mio. im Mai 2022 mit einer Laufzeit bis Oktober 2026 sichert zudem eine gesunde Kapitalstruktur und unterstützt zukünftiges Wachstum.
Ertragslage
- Der Liegenschaftsertrag übertraf mit CHF 32.4 Mio. den Wert aus der Vorjahresperiode um CHF 1.8 Mio. (H1 2021: CHF 30.6 Mio.). Die Pandemie hatte keinen negativen Einfluss mehr auf das Ergebnis (H1 2021: CHF 0.2 Mio). Zusätzlich haben sich die Mieterträge als Folge von Index-Anpassungen per 1. Juni 2022 leicht erhöht.
- Die Leerstandsquote im Gesamtportfolio konnte stark gesenkt werden und betrug per 1. Juli 2022 6.9% (01. Januar 2022: 10.7%). Die positive Entwicklung erklärt sich vorwiegend mit der Fertigstellung vollvermieteter Bauprojekte sowie erfolgreichen Neu- und Anschlussvermietungen.
- Die Neubewertungsgewinne der Immobilienanlagen stiegen, unter Berücksichtigung von Altlasten, im Berichtsjahr markant auf CHF 42.3 Mio. (H1 2021: CHF 32.2 Mio.), hauptsächlich dank eigener Managementleistungen sowie marktgetriebener Effekte (u. a. Reduktion marktüblicher Diskontierungssätze).
- Der Erlös aus dem Verkauf von Immobilienanlagen bewegt sich mit CHF 1.1 Mio. (H1 2021: CHF 1.7 Mio.) leicht unter der Vorjahresperiode. Dagegen führten erste Promotionsverkäufe im Neubauprojekt «CHAMA Columbus» zu einem positiven Ergebnisbeitrag von CHF 0.8 Mio. vor Steuern (H1 2021: CHF 0).
- Der übrige Betriebsertrag fällt mit CHF 5.2 Mio. tiefer aus als in der Vorjahresperiode (H1 2021: CHF 6.8 Mio.). Der Ergebnisbeitrag des Metallrecycling-Geschäfts Jaeger et Bosshard SA konnte zwar auf CHF 4.8 Mio. (H1 2021: CHF 4.3 Mio.) gesteigert werden. Dies genügte jedoch nicht, um die Verkaufsgewinne aus dem Verkauf einer Produktionsanlage in Pratteln in der Vorjahresperiode von CHF 1.9 Mio. zu kompensieren.
Der Halbjahresgewinn 2022 von HIAG stieg um 33.7% auf CHF 56.1 Mio. (H1 2021: CHF 41.9 Mio.) deutlich. Vor Neubewertungsgewinnen und latenten Steuern belief sich der Reingewinn auf CHF 14.8 Mio. (H1 2021: CHF 12.8 Mio.). Daraus resultierte ein Gewinn pro Aktie (12 Monate rollierend, auf der Basis gewichteter, durchschnittlich ausstehender Anzahl Aktien, einschliesslich der zusätzlichen ausstehenden Aktien aus der Kapitalerhöhung von November 2021) von CHF 10.25 (H1 2021: CHF 9.01). Vor Neubewertungen und latenten Steuern belief sich dieser auf CHF 3.87 (H1 2021: CHF 5.01), eine Reduktion, die auf positive Einmaleffekte aus Pratteln (rund CHF 1.2 Mio.) in der Vorjahresperiode und die Kapitalerhöhung im November 2021 zurückzuführen ist.
Der EBITDA erhöhte sich um CHF 9.4 Mio. auf CHF 62.4 Mio. (H1 2021: CHF 52.9 Mio.), derjenige vor Wertänderung reduzierte sich leicht auf CHF 20.1 Mio. (H1 2021: CHF 20.7 Mio.). Hauptgrund für die Reduktion ist wiederum der positive Einmaleffekt aus dem Verkauf einer Produktionsanlage in Pratteln in der Vorjahresperiode.
Die Eigenkapitalrendite per 30. Juni 2022 (12 Monate rollierend) stieg im Vergleich zur Vorjahresperiode um 1.9 Prozentpunkte von 10.1% auf 12.0% (auf der Basis des gewichteten, durchschnittlichen Eigenkapitals).
in TCHF |
30.06.2022 |
30.06.2021 |
∆ in % |
Liegenschaftsertrag |
32’428 |
30’644 |
5.8% |
Wertänderung aus Neubewertung Immobilienanlagen |
42’291 |
32’238 |
31.2% |
Ertrag aus Verkauf Liegenschaften |
2’259 |
– |
– |
Erfolg aus Verkauf Immobilienanlagen |
1’086 |
1’661 |
-34.6% |
Übriger Betriebsertrag |
5’202 |
6’827 |
-23.8% |
EBITDA |
62’354 |
52’944 |
17.8% |
EBITDA exkl. Neubewertung Immobilienanlagen |
20’063 |
20’707 |
-3.1% |
Finanzergebnis |
-3’763 |
-5’615 |
-33.0% |
Steueraufwand |
-2’161 |
-5’147 |
-58.0% |
Reingewinn |
56’102 |
41’946 |
33.7% |
Reingewinn exkl. Neubewertung Immobilienanlagen und Latente Steuern |
14’761 |
12’760 |
15.7% |
Bestandsgeschäft (Vermietungen)
Der vereinnahmte Liegenschaftsertrag übertraf mit CHF 32.4 Mio. (H1 2021: CHF 30.6 Mio.) den Vergleichswert des Vorjahrs um 5.8%. Die Pandemie hatte keinen negativen Einfluss auf das Ergebnis. Die Mieterträge konnten als Folge von Index-Anpassungen per 1. Juni 2022 erhöht werden (Stand per 30. Juni 2022: CHF 0.04 Mio.).
Der annualisierte Liegenschaftsertrag stieg um 12.2% auf CHF 70.8 Mio. (01. Januar 2022: CHF 63.1 Mio.), vor allem getrieben durch Neuvermietungen (CHF 1.7 Mio.) und Projektfertigstellungen (CHF 5.2 Mio.), Indexanpassungen (CHF 0.4 Mio.) sowie unter Berücksichtigung strategischer Transaktionen (Käufe, Verkäufe), bei denen HIAG einen annualisierten Liegenschaftsertrag in der Höhe von netto CHF 0.5 Mio. akquirierte.
Der Leerstand im Gesamtportfolio wurde stark gesenkt und betrug per 1. Juli 2022 6.9% (01. Januar 2022: 10.7%). Der Leerstand im Bestandsportfolio belief sich auf 6.3% (01. Januar 2022: 9.6%).
Die gewichtete, durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) hatte sich in der Berichtsperiode auf 8.5 Jahre (Vorjahr: 8.2 Jahre) erhöht. Bezogen auf die 15 grössten Mieter betrug der WAULT per 01. Juli 2022 sogar 10.8 Jahre (01. Januar 2022: 10.2 Jahre).
Entwicklungsgeschäft
Die Entwicklungspipeline von HIAG umfasste im Vergleich zur Vorperiode eine leicht reduzierte Anzahl von 61 Projekten mit einem erwarteten Gesamtinvestitionsvolumen von CHF 3.07 Mrd. (geplant/geschätzt über die nächsten 15 Jahre). Das damit zusammenhängende jährliche Ertragspotenzial der Mietflächen betrug rund CHF 162 Mio. und die potenziellen Verkaufserlöse der Promotionsprojekte rund CHF 715 Mio.
In der Berichtsperiode gab es keine Liegenschaftsüberträge zwischen dem Bestandes- und Entwicklungsportfolio.
Der Leerstand im Entwicklungsportfolio hat sich von 15.7% per 01. Januar 2022 auf 9.3% per 01. Juli 2022 gesenkt. Dies ist vor allem auf Mehrmieten auf bestehenden Entwicklungsliegenschaften sowie punktuelle Neuvermietungen zurückzuführen.
Transaktionsgeschäft
In der Berichtsperiode wurden folgende Liegenschaften mit einem Buchwert von CHF 0.7 Mio. (H1 2021: CHF 2.0 Mio.) verkauft:
- Diesbach, Legler Fabrik
- Diesbach, Hauptstrasse 38-40
Gleichzeitig wurde im Jahr 2022 bisher folgende Liegenschaft mit einem Buchwert von CHF 13.3 Mio. (H1 2021: CHF 35.0 Mio.) im Rahmen eines Asset Deals akquiriert:
- Niederwil, Rigistrasse 1-5
Neubewertungsgewinne
Die Neubewertungsgewinne der Immobilienanlagen erhöhten sich, unter Berücksichtigung von Altlastenrückstellungen, deutlich auf CHF 42.3 Mio. (H1 2021: CHF 32.2 Mio.). Diese Steigerung ist auf eigene Managementleistungen (u.a. Abbau Leerstand, Mietverlängerungen und Mietpreiserhöhungen sowie Projektfortschritte bei Entwicklungsliegenschaften) sowie marktbedingte Effekte wie die Reduktion der Diskontierungssätze und Mietzinsanpassungen bei indexierten Mietverträgen zurückzuführen.
Der vom unabhängigen Immobilienbewerter in den Bewertungen angewandte, durchschnittliche Diskontierungssatz (netto, real) lag auf dem Gesamtportfolio (exklusive Land, Baurecht und Kraftwerke) bei 3.41% (31. Dezember 2021: 3.54%).
Liegenschaften zum Verkauf (Promotion) – Ergebnisbeitrag und Entwicklungen
Am 30. Juni 2022 umfasste die Entwicklungspipeline eine zum Verkauf gehaltene Liegenschaft mit insgesamt 52 Wohneinheiten («CHAMA Columbus» Stockwerkeigentum) mit laufenden Investitionen von CHF 3.9 Mio. (H1 2021: CHF 1.3 Mio.). Per 30. Juni 2022 fanden die ersten beiden Beurkundungen mit einem verbuchten Umsatz von CHF 2.3 Mio. (H1 2021: 0) statt. Der daraus resultierende Ergebnisbeitrag beträgt CHF 0.8 Mio. (H1 2021: 0) vor Steuern. Die Beurkundung von weiteren 16 vorreservierten Wohnungen erfolgt in den nächsten Wochen.
Betriebsaufwand
Der Betriebsaufwand erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 2.5 Mio. auf CHF 20.9 Mio. (H1 2021: CHF 18.4 Mio.). Dies ist vor allem auf die Kosten im Zusammenhang mit den beiden Promotionsverkäufen von CHF 1.4 Mio. (H1 2021: 0), höhere Personalkosten durch zusätzliche Mitarbeiter sowie höhere erwartete LTIP-Auszahlungen als Folge des guten Geschäftsgangs zurückzuführen. Der auf das Immobiliengeschäft bezogene Aufwand verlief stabil auf Vorjahresniveau.
Per Stichtag 30. Juni 2022 beschäftigte HIAG 77 Mitarbeitende (H1 2021: 76). Der Personalaufwand lag in der Berichtsperiode bei CHF 7.9 Mio. (H1 2021: CHF 7.0 Mio.).
Der Betriebs- und Verwaltungsaufwand nahm von CHF 3.7 Mio. (H1 2021) auf CHF 3.3 Mio. ab.
Der Steueraufwand sank als Folge einer Reduktion des Steuersatzes im Kanton Aargau trotz eines höheren Ergebnisses auf CHF 2.2 Mio. (H1 2021: CHF 5.1 Mio.) deutlich.
Finanz- und Vermögenslage
- Die Bilanzsumme per 30. Juni 2022 erhöhte sich um 2.1% auf CHF 1.94 Mrd. (31. Dezember 2021: CHF 1.90 Mrd.).
- Die Eigenkapitalquote erhöhte sich auf 52.4% (31. Dezember 2021: 52.0%).
Der Wert des Immobilienportfolios als gewichtigstem Element der Bilanz stieg aufgrund von Investitionen und Neubewertungsgewinnen und unter Berücksichtigung strategisch getätigter Transaktionen um 4.7% auf CHF 1.87 Mrd. (31. Dezember 2021: CHF 1.78 Mrd.).
in TCHF |
30.06.2022 |
31.12.2021 |
∆ in % |
Bilanzsumme |
1’942’978 |
1’903’643 |
2.1% |
Eigenkapital |
1’018’700 |
988’999 |
3.0% |
NAV pro Aktie exkl. latente Steuern in CHF |
109.10 |
106.10 |
2.8% |
NAV pro Aktie inkl. latenten Steuern in CHF |
100.92 |
98.06 |
2.9% |
Immobilienportfolio |
1’867’796 |
1’784’429 |
4.7% |
Per 30. Juni 2022 stieg der NAV um 2.8% auf CHF 109.1 pro Aktie (31. Dezember 2021: CHF 106.1 pro Aktie), bzw. unter Berücksichtigung latenter Steuern um 2.9% auf CHF 100.9 pro Aktie (31. Dezember 2021: CHF 98.1 pro Aktie).
HIAG verfügt mit einer Eigenkapitalquote von 52.4% per 30. Juni 2022 (31. Dezember 2021: 50.0%) über eine leicht erhöhte und äusserst solide Eigenkapitalbasis.
Per 30. Juni 2022 reduzierte sich der «Brutto-Loan-to-Value» (LTV) auf 42.4% (31. Dezember 2021: 44.5%), der «Netto-LTV» steigerte sich leicht von 39.6% per 31. Dezember 2021 auf 40.3%. Grund dafür ist der reduzierte Bestand an flüssigen Mitteln im Vergleich zum 31. Dezember 2021, begründet durch die Dividendenzahlung von CHF 27.2 Mio. und die getätigten Investitionen in der Höhe von CHF 30.3 Mio.
Finanzverbindlichkeiten
Am 30. Mai 2022 wurde eine festverzinsliche Anleihe über CHF 150 Mio. mit einer knapp 4.5-jährigen neuen Anleihe über CHF 150 Mio. mit einem Coupon von 1.77% erfolgreich und «eins-zu-eins» refinanziert.
Am 30. Juni 2022 setzten sich die Finanzverbindlichkeiten aus kotierten Anleihen (CHF 700 Mio.) und grundpfandgesicherten Bankkrediten (CHF 92 Mio.) zusammen. Der durchschnittliche Zinssatz mit 0.79% für Finanzverbindlichkeiten hat sich in der Geschäftsperiode aktuell nur leicht erhöht (31. Dezember 2021: 0.78%), dies aufgrund der höher verzinsten, refinanzierten Anleihe im Mai 2022. Dagegen konnte durch die Refinanzierung die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten auf 2.8 Jahre (31. Dezember 2021: 2.5 Jahre) erhöht werden. Ziel ist es weiterhin, die durchschnittliche Restlaufzeit auch in Zukunft weiter zu verlängern.
in TCHF |
30.06.2022 |
31.12.2021 |
∆ in % |
Total Finanzverbindlichkeiten |
791’677 |
792’887 |
-0.2% |
Durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten in Jahren |
2.8 |
2.5 |
12.0% |
Durchschnittlicher Fremdfinanzierungszinssatz in % |
0.79% |
0.78% |
1.28% |
Per 30. Juni 2022 betrug der Umfang der bilateralen Rahmenkredite CHF 246 Mio. Davon waren CHF 134 Mio. unbeansprucht und frei verfügbar. Die Erhöhung dieser bilateralen Kredite in naher Zukunft ist ein erklärtes Ziel der HIAG.
Die langfristig gesicherte Finanzierung und die solide Eigenkapitalbasis bilden die Grundlage für eine erfolgreiche weitere Entwicklung der HIAG.
Investitionen
Die Konzentration der Investitionstätigkeit von HIAG liegt strategiegemäss auf der Realisierung der Projektpipeline. Diese wurde als Folge von Projektoptimierungsmassnahmen sowie Baukostenteuerungen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen bis ins Jahr 2031 auf rund CHF 2.75 Mrd. (31. Dezember 2021: CHF 2.70 Mrd.) leicht erhöht. In der Berichtsperiode wurden CHF 25.9 Mio. in die Projektpipeline investiert.
Die Investitionen im Gesamtportfolio beliefen sich im ersten Halbjahr 2022 auf CHF 30.3 Mio. (H1 2021: 27.3 Mio.)
Rico Müller
CFO