Knochenarbeit & Kreativität
zurückDie Nähe zu den Mietern als Trumpf
Publiziert: 12. Juni 2023
Das Portfolio- und Asset-Management ist eine wichtige Säule des HIAG-Geschäftsmodells. Hier wird der Immobilienbestand gepflegt und nach Möglichkeit der Ertrag gesteigert. Eine der Stärken von HIAG ist dabei der enge Austausch mit den Mietern – ein wertvoller Faktor, um Leerstände zu vermeiden.
Wie erhalte ich den Ertrag stabil und optimiere ihn? So lautet die Grundfrage im Portfolio- und Asset-Management. «Dazu müssen alle wirtschaftlichen Gegebenheiten analysiert und passende Massnahmen getroffen werden», sagt Béatrice Gollong, Leiterin Portfolio und Transaktionen, seit 2023 Teil der Geschäftsleitung. Als «Knochenarbeit», bei der auf der einen Seite Kreativität und auf der anderen Seite wirtschaftlich-analytisches Know-how gefragt sei, bezeichnet sie diese Aufgabe mit einem Schmunzeln (siehe Interview).
Enge Abstimmung aller Bereiche
Zu jedem Areal erarbeitet HIAG eine Strategie. Basierend darauf werden beispielsweise bauliche Massnahmen realisiert, Umnutzungen in die Wege geleitet und schliesslich passende Mieter gesucht. Ein wichtiges Prinzip ist dabei die Diversifikation von Nutzungen und Mietern. Das integrierte Geschäftsmodell – Arealentwicklung und -vermarktung sowie Asset-Management und Bewirtschaftung laufen Hand in Hand – gehört zu den Faktoren, mit denen HIAG im Markt punktet. Wichtig ist eine abgestimmte interdisziplinäre Zusammenarbeit. «Je nach Aufgabe hat einmal die eine Abteilung den Lead und die Verantwortung, das andere Mal die andere», sagt Béatrice Gollong. Besonders Vermarktung, Asset-Management und die interne Bewirtschaftung würden eng zusammenarbeiten.
Angebot an Bedürfnisse anpassen
HIAG unterscheidet bei der Vermarktung im Bereich Gewerbebauten zwischen der Wiedervermietung von Bestandsbauten, Gebäuden, die entsprechend den Bedürfnissen der künftigen Mieter angepasst werden (built-to- suit), und bewilligten Neubauten, für die schon vor Baubeginn Mieter gesucht werden. Hinzu kommt im Wohnbereich die Vermarktung von Eigentums- und Mietwohnungen wie beispielsweise aktuell bei einem Areal in Cham, CHAMA genannt. Hier hatte HIAG die Möglichkeit, bestehende Gewerbeliegenschaften und Bauland zu erwerben – dies an schöner bevorzugter Lage mit Blick ins Grüne und direkt an einem Park nah an der Lorze. HIAG will einen Ort zum Leben und Arbeiten mit viel Freiraum und moderner Infrastruktur schaffen. In der ersten Bauetappe werden 52 Eigentumswohnungen sowie Mietwohnungen erstellt. Insgesamt sollen bis 2024 rund 140 neue Wohnungen sowie 3’000 Quadratmeter moderne Dienstleistungs- und Gewerbeflächen entstehen, wovon ein Grossteil bereits an einen Betreiber für Serviced Apartments vermietet wurde. In einer zweiten Bauetappe werden weitere Bauten folgen, die derzeit in Planung sind, und Typologie und Materialisierung der Wohnungen aktuell definiert werden.
«Die durchschnittliche Mietvertragsdauer konnte auf mehr als acht Jahre gesteigert sowie der Leerstand stark reduziert werden.» Béatrice Gollong, Leiterin Portfolio und Transaktionen
Auf Langfristigkeit ausgelegt
Generell liegt der Fokus im Asset-Management aber auch darauf, Nutzer für Gewerbeflächen zu finden und Mieter möglichst langfristig zu binden. Das ist besonders bei grossen Mietern, den sogenannten Ankermietern, wichtig. Dabei hat HIAG in den letzten Jahren grosse Fortschritte erzielt. Die durchschnittliche Mietvertragsdauer konnte auf mehr als acht Jahre gesteigert werden. Im Branchenvergleich sei das ein guter Wert, sagt Béatrice Gollong. Einer der Gründe für die lange Mietdauer sei, «dass wir einen engen Austausch pflegen und dadurch sehr nah an den Mietern dran sind sowie in der Entwicklung den Built-to-suit-Ansatz für den Mieter verfolgen». Es gelte immer, die Dauer von Mietverträgen im Auge zu behalten und frühzeitig das Gespräch mit den Mietern zu suchen. Bei Bedarf müssten Verträge neu verhandelt werden. «Und wenn Flächen leer stehen, ist zu fragen, welche Massnahmen eingeleitet und umgesetzt werden müssen, um einen neuen Mieter zu finden und dabei idealerweise den Ertrag zu steigern.» In den meisten Fällen sei eine Neupositionierung der Liegenschaft oder zumindest eine Instandsetzung notwendig, um neue Mieter anzuziehen.
Ein entscheidender Vorteil ist, dass HIAG die Areale selbst bewirtschaftet und bei grösseren Arealen mit Mitarbeitenden vor Ort ist. In Aathal, Dietikon, Dornach, Biberist sowie Yverdon und Meyrin betreibt HIAG eigene Bewirtschaftungsstandorte mit einem Team. «Unsere Bewirtschafter vor Ort sprechen oft von ‹ihren› Arealen», sagt Béatrice Gollong. Dies nicht etwa, weil sie Besitzansprüche hätten, sondern, weil sie sich so stark mit den Arealen identifizieren würden. Von dieser Präsenz profitieren auch die Mieterinnen und Mieter. Sie haben die Möglichkeit, sich im persönlichen Gespräch mit HIAG auszutauschen und bei Bedarf Lösungen zu finden. Als während der Coronapandemie manche von ihnen in finanzielle Schwierigkeiten gerieten, kam ihnen HIAG unkompliziert entgegen – was ohne den direkten Kontakt kaum möglich gewesen wäre.
3 Fragen an Béatrice Gollong, Leiterin Portfolio und Transaktionen
Welches ist die grösste Herausforderung im Portfolio- und Asset- Management?
Das oberste Ziel ist immer, die Leerstandsquote tief zu halten. Das ist eine Knochenarbeit, bei der auch Kreativität gefragt ist. Es gilt, das richtige Produkt mit den geeigneten Massnahmen am richtigen Ort anzubringen. Das geht von breit ausgearbeiteten Vermarktungsmassnahmen bis zur gezielten Mietersuche,
Was ist die Stärke von HIAG?
Wie schaffen Sie diese Identifikation?
