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zurückFinanzierungssicherheit hat oberste Priorität
Publiziert: 04. März 2024
Das Entwicklungsgeschäft birgt allgemein grosses Gewinn-, aber auch Risikopotenzial. Dabei ist es entscheidend, wie das Entwicklungsgeschäft praktiziert wird und welches Geschäftsmodell ein Immobilienentwickler wählt. Wie HIAG dabei Finanzierungssicherheit gewährleistet, welche Massnahmen zur Reduktion von Risiken wichtig sind und wie sich Nachhaltigkeitsaspekte auch in den Finanzierungen niederschlagen, erläutert CFO Stefan Hilber.
Was sind die grössten Herausforderungen von HIAG in der Finanzierung ihrer Geschäftstätigkeit?
Stefan Hilber: Eine einzelne Projektentwicklung direkt zu finanzieren ist in der Regel schwierig und oft auch teuer. Aus diesem Grund verfolgen wir eine Portfoliofinanzierung, bei der wir die Finanzierungen nicht direkt an eine einzelne Entwicklung koppeln. Als börsennotiertes Unternehmen haben wir dafür eine Vielzahl von Instrumenten zur Hand. Eine weitere wesentliche Herausforderung ist es, gute Konditionen für die Finanzierungen zu erhalten. Abgesehen von der jeweiligen Zinssituation und der allgemeinen Situation am Immobilienmarkt ist dies insofern anspruchsvoll, als dem Entwicklungsgeschäft allgemein hohe Risiken zugeordnet werden, wobei diese Risiken gerne überbewertet werden. Die Risikoeinschätzung widerspiegelt sich dann auch in den offerierten Margen bei Bankfinanzierungen und Anleihen.
Wie begegnet HIAG dieser Herausforderung?
Es ist an uns, bei Analysten wie Investoren das Verständnis zu schaffen, wie sich das Risiko-Ertrags- Verhältnis über den Lebenszyklus einer Projektentwicklung hinweg verändert und wie es sich im Kontext unseres Geschäftsmodells und des gesamten Projektportfolios verhält. Das Entwicklungsgeschäft ist per se volatiler. Ein bestehendes, voll vermietetes Wohngebäude lässt sich vergleichsweise einfach finanzieren, ist oft mit tieferen Risiken verbunden und sorgt für einen konstanten Cashflow. Ein Entwicklungsprojekt dagegen erfordert zunächst grössere Vorinvestitionen, bis erste Mieterträge fliessen oder es im Stockwerkeigentum verkauft werden kann. Bei einem reinen Immobilienentwickler kann die zeitliche Inkongruenz zwischen Ausgaben und Einnahmen zu Herausforderungen führen. Unser Geschäftsmodell dagegen beruht auf zwei weiteren Ertragspfeilern: auf einem grossen Bestandsportfolio mit wiederkehrenden, stabilen Cashflows sowie auf Transaktionserlösen aus dem Verkauf nicht mehr strategiekonformer Liegenschaften. Damit kann die inhärente Volatilität des Entwicklungsgeschäfts geglättet werden. Durch unsere transparente und detaillierte Kommunikation schaffen wir es immer besser, unsere Kapitalgeber von unserem Geschäftsmodell und den damit verbunden Chancen und Risiken zu überzeugen und gute Konditionen für unsere Finanzierungen zu erhalten. Der etablierte Syndikatskredit im August letzten Jahres über 500 Millionen Franken bestätigt dies exemplarisch.
Nehmen wir doch den Punkt der Volatilität des Entwicklungsgeschäfts gleich auf, was heisst das genau für HIAG?
Die inhärente Volatilität des Entwicklungsgeschäfts bedeutet gleichzeitig eine etwas grössere Schwankung der Rendite, wobei unser integrales Geschäftsmodell per se für eine gewisse Stabilität sorgt. Für eine Stetigkeit der Entwicklungsrenditen sorgt auch die hohe Anzahl an Entwicklungen, welche parallel vorangetrieben werden. Wo immer möglich werden die Areale auch mit entsprechenden Erträgen temporär genutzt, was die Gesamtrentabilität unterstützt. Isoliert betrachtet, ist die Rendite während der Entwicklungsphase geringer, aber nach erfolgreichem Projektabschluss durch den geschaffenen Mehrwert entsprechend höher. Massgebend ist für uns nicht die statische, sondern die dynamische Betrachtung und damit die Durchschnittsrendite – und die erachten wir als sehr gut.
«Es ist an uns, bei Analysten wie Investoren das Verständnis zu schaffen, wie sich das Risiko-Ertrags-Verhältnis über den Lebenszyklus einer Projektentwicklung hinweg verändert.» Stefan Hilber, CFO
Welche Ziele verfolgt die Finanzierungsstrategie von HIAG?
Im Wesentlichen wollen wir die Finanzierungssicherheit unseres Geschäfts gewährleisten und eine stetige Verbesserung des Kreditratings erreichen. Dies ist wichtig, damit wir insbesondere auf dem Anleihemarkt gute Konditionen erhalten. Wir streben möglichst günstige Gesamt-Finanzierungskosten an und achten auf ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil. Unser Geschäft ist langfristig, was für einen Finanzierungshorizont über drei bis fünf Jahre spricht. Spekulationen auf kurzfristige Zinsveränderungen sind darum für uns kein Thema.
Was bedeutet Finanzierungssicherheit und wie lässt sie sich erlangen?
Angesichts unserer Projektpipeline ist die Sicherheit, in der Phase der Projektrealisierung und damit verbundenen hohen Investitionen über das notwendige Kapital zu attraktiven Konditionen zu verfügen, entscheidend. Mittelfristig werden wir mehr als eine halbe Milliarde Franken investieren. Das wirft die berechtigte Frage auf, wie wir dies finanzieren. Mit dem kommittierten Konsortialkredit, den wir im Sommer 2023 über 500 Millionen Franken mit einer Laufzeit von fünf Jahren unterzeichnen konnten, haben wir ein wichtiges Ziel erreichen können. Hinzu kommt, dass wir sogenanntes Kapitalrecycling betreiben, indem wir Teile einzelner Projekte im Stockwerkeigentum verkaufen und gezielt Objekte verkaufen, die nicht mehr in unser Portfolio passen. Damit fliesst ein Teil der Investitionen wieder zurück und sorgt für zusätzliche Liquidität.
Was zeichnet den im letzten Jahr abgeschlossenen Konsortialkredit aus?
Die Kreditlinie umfasst 500 Millionen Franken und ist von den Konsortialbanken über fünf Jahre kommittiert. Die Linie sieht zudem zwei Erhöhungsoptionen von insgesamt 200 Millionen Franken vor. Damit ist die Höhe des Konsortialkredits so festgelegt, dass wir ausreichende unternehmerische Flexibilität haben. Das gibt uns auch die Freiheit, fällige Anleihen nicht unmittelbar durch neue Anleihen refinanzieren zu müssen, sollte der Markt zu jenem Zeitpunkt ungünstig und die Finanzierung dementsprechend teuer sein. Die Konditionen des Konsortialkredits, die wir aushandeln konnten, sind attraktiv. Dabei hat uns geholfen, dass HIAG börsenkotiert ist und wir eine sehr hohe Transparenz in unserer Berichterstattung sicherstellen. Als nicht kotiertes Privatunternehmen wäre uns eine solche Kreditlinie ungleich teurer zu stehen gekommen oder gar nicht möglich gewesen. Wir konnten zudem Konditionen vereinbaren, die attraktiver sind als jene unserer bisherigen Hypotheken und Anleihen. Das zeigt, dass die Konsortialbanken an unser Geschäftsmodell glauben und unserem Risikomanagement vertrauen. Arealentwicklungen sind Generationenprojekte.
Die Finanzierungsinstrumente, die HIAG nutzt, weisen dagegen deutlich kürzere Laufzeiten auf. Wie passt das zusammen?
Die Finanzierungsinstrumente haben in der Regel tatsächlich eine kürzere Laufzeit als die einzelnen Projekte. Durch den Portfolioansatz haben wir aber genügend Zeit, unsere Finanzierung bei Bedarf jeweils neu zu strukturieren. Einzelne Arealentwicklungen für 10 bis 15 Jahre zu finanzieren wäre schlicht zu teuer. Solange wir eine gute Bilanz- und Finanzierungsstruktur aufweisen, ist eine Refinanzierung mit kürzeren Fristen unproblematisch.
Fälligkeitsprofil ihrer Verbindlichkeiten an. Was heisst das?
Eine durchschnittliche Laufzeit von drei bis vier Jahren erachten wir in unserem Geschäft, wo wir auch Liegenschaften und Promotionsprojekte verkaufen, als eine gute Frist. Eine aktuell eher kürzere Duration macht auch vor dem Hintergrund Sinn, dass nach dem deutlichen Zinsanstieg aktuell wieder mit einem Rückgang zu rechnen ist. Das widerspiegelt sich heute, also anfangs 2024, auch in einer inversen Zinskurve. Mit einem ausgeglichenen Fälligkeitsprofil glätten wir die Zinsen und vermeiden, dass ein Grossteil der Finanzierungen in einem ungünstigen Zinsumfeld auf einmal fällig wird. Überdies nutzen wir Zeitfenster, um günstige Zinsen langfristiger sichern zu können. Ein solches Zeitfenster nutzten wir Ende 2023, wobei wir den Zins eines Teils unserer Finanzierungen für einige Jahre zu einem Satz fixierten, der deutlich unter den aktuell geltenden kurzfristigen Zinsen liegt, was selten vorkommt. Wir betreiben aber keine Zinsspekulation, sondern finanzieren uns konservativ.
Wie präsentiert sich die Finanzierungsstruktur von HIAG nach diesen Massnahmen?
Mit der Unterzeichnung des Konsortialkredits verpflichten wir uns, den Anteil an Hypotheken unter zehn Prozent zu halten. Aktuell beträgt er lediglich acht Prozent. Hypotheken bleiben in diesem beschränkten Ausmass aber gleichwohl ein wichtiges Finanzierungsinstrument. Gleichzeitig bleiben wir auf dem Kapitalmarkt aktiv. Denn die Konditionen hängen zu einem Teil auch von unserer Bekanntheit als Emittent ab. Generell möchten wir gut diversifiziert sein, um nicht zu abhängig von einem Finanzierungsinstrument zu werden. Insgesamt geht es uns darum, das Optimum aus der Finanzierung herauszuholen, um die bestmögliche Rendite für unsere Aktionäre zu generieren.
Als Familienunternehmen mit über 140-jähriger Geschichte fokussiert HIAG das Immobilienportfolio auf eine Wertgenerierung über Generationen und hat nun das «Manifest Nachhaltiges Bauen» verfasst. Welchen Stellenwert hat Nachhaltigkeit auf der Finanzierungsseite?
Mit unseren Entwicklungsprojekten nehmen wir wesentlichen Einfluss auf die Nachhaltigkeit und investieren in erheblichem Umfang in entsprechende Massnahmen, weil es für die Werthaltigkeit der Immobilien zentral ist. Hinzu kommt, dass insbesondere Geschäftsmieter affiner für das Thema geworden sind oder selbst nachhaltigen Kriterien genügen müssen. Wir wollen Nachhaltigkeit aber nicht nur auf die zukunftsgerichteten Entwicklungsprojekte und einen verantwortungsbewussten Umgang mit Bestandsimmobilien reduzieren. Vielmehr verstehen wir Nachhaltigkeit als gelebte Kultur entlang unser gesamten Wertschöpfungskette, zukünftig auch bei der Finanzierung unserer Geschäftstätigkeit. Dies umso mehr, als der Zugang zu Kapital immer stärker von der Beurteilung der Nachhaltigkeitsrisiken abhängt.
In welcher Form setzt HIAG das Thema Nachhaltigkeit bei der Finanzierung um?
Eine nachhaltige Finanzierung hat verschiedene Dimensionen – von der Kapitalbeschaffung über die Mittelverwendung bis hin zu den Mietverträgen. Per Mitte 2023 hat HIAG ein sogenanntes Green Financing Framework eingeführt, dessen Kriterien durch eine unabhängige Zweitmeinung validiert wurden. Emittieren wir in diesem Rahmen «grüne» Finanzierungen, zum Beispiel sogenannte Green Bonds, müssen wir das aufgenommene Kapital objektgebunden verwenden. Dazu müssen die Objekte spezifischen Nachhaltigkeitskriterien genügen, was in einem jährlichen Wirkungsbericht dargelegt und unabhängig überprüft wird. Der Konsortialskredit ist ebenfalls der Nachhaltigkeit verpflichtet. Mittel unter diesem Rahmen sind an drei Nachhaltigkeitsziele gebunden, die portfolioübergreifend definiert sind. Dass sich nun unser nachhaltiges Handeln auch in den Finanzierungen widerspiegelt, ermöglicht uns, den Investorenkreis zu erweitern und preiswertere Konditionen zu erhalten.
Soll die gesamte Finanzierungsstruktur von HIAG nachhaltig werden?
Mein persönliches Ziel ist, die Finanzierung von HIAG komplett nachhaltig zu gestalten. HIAG hat nachhaltiges Handeln in ihrer Unternehmens-DNA, was sich auch auf der Passiv-Seite der Bilanz entsprechend niederschlagen soll.
«Wir konnten zudem Konditionen vereinbaren, die attraktiver sind als jene unserer bisherigen Hypotheken und Anleihen. Das zeigt, dass die Konsortialbanken an unser Geschäftsmodell glauben und unserem Risikomanagement vertrauen.» Stefan Hilber, CFO
