Die Mieter sollen sehen, dass man ihre Anmerkungen ernst nimmt und die Umfrageergebnisse nicht einfach in einer Schublade verschwinden. Dazu haben Daniel Haldimann und sein Team für alle kritischen oder negativen Rückmeldungen individuelle Massnahmen definiert und werden diese nun gezielt und zeitnah umsetzen. Ein grosser Aufwand, der für den Leiter Bewirtschaftung absolut gerechtfertigt ist: «Wir haben uns Mieternähe auf die Fahne geschrieben. Das bedeutet, dass wir uns auch die Zeit dafür nehmen.» Für ihn ist die Mieternähe ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal, das HIAG als Bewirtschafterin von vielen externen Anbietern differenziert. «Man kann sich nur von der Masse abheben, indem man auf das Individuum eingeht», ist er überzeugt.

Eigene Bewirtschaftung stärkt Nähe zu den Mietern
Das ist auch der Hauptgrund, weshalb HIAG in den letzten Jahren vermehrt auf eine Inhouse-Bewirtschaftung setzt. Weiter spricht für das Insourcing der Bewirtschaftung die vergleichsweise hohe Komplexität der HIAG-Areale sowie die deutlich höhere Kontinuität der Mitarbeitenden im Vergleich zu den externen Dienstleistern. Ebenso ist die Kommunikation der anderen Firmenbereiche mit der «eigenen» Bewirtschaftung deutlich direkter und einfacher. 2014 wurde die erste eigene Verwaltung im Aathal eröffnet und 2022 wurde die Strategie besiegelt, zukünftig die gesamte Bewirtschaftung selbst abzuwickeln. Noch 2024 will man die wenigen verbleibenden externen Mandate ebenfalls insourcen. Bei HIAG ist die Bewirtschaftung jeweils direkt auf den Arealen vertreten. «Diese Präsenz ist wichtig, weil wir so den Mietern nicht ausweichen können – und auch nicht wollen», betont Daniel Haldimann. Oft treffe man auf dem Weg ins Büro Mieter oder Mieterinnen und komme mit ihnen ins Gespräch. So entstünden fast schon Freundschaften. Haldimann glaubt, dass diese Nähe auch mit ein Grund für die hohe Rücklaufquote der Befragung ist. «Wir sitzen nicht in einem zentralen Büro in der Stadt und steuern von dort aus alles möglichst virtuell, sondern wir sind da, wo die Post abgeht –  also wo die Mieter sind.»

Wichtiger Beitrag zur Wertschöpfung
Die Pluspunkte dieses Modells für die Mieter liegen auf der Hand: kurze Wege, direkte Ansprechpersonen, bessere Erreichbarkeit. Und als Eigentümerin könne man auch mal einen unkonventionellen Weg gehen, wenn etwas besonders wichtig ist, erklärt der Leiter Bewirtschaftung. Aber auch für HIAG hat die Inhouse Bewirtschaftung zahlreiche Vorteile. Sie ist professioneller und strukturierter geworden und gewährleistet eine hohe Datenqualität. «Wir arbeiten vom Genfersee bis zum Bodensee mit denselben Formularen und Anfang 2023 haben wir ein neues Betriebssystem eingeführt», erklärt Haldimann. Das reduziert die Fehleranfälligkeit und erhöht die Effizienz enorm. Die aktive und mehrheitlich eigene Bewirtschaftung und Hauswartung trägt massgeblich zur kontinuierlichen Wertschöpfung des Immobilienportfolios bei. Durch die Nähe zu den Mietern konnten bereits Leerstände deutlich reduziert, aber auch Opportunitäten ergriffen werden. Gerade im Gewerbebereich erfahre man sehr viel über die Strategie der Mieter, zum Beispiel, wenn sie mehr Fläche benötigen. Dadurch könne man schneller und vorausschauend reagieren – auch in Zusammenarbeit mit dem Asset Management. «Es ist ein Privileg, wenn man in der Bewirtschaftung als Eigentümer auftreten kann», betont Haldimann abschliessend. «Man steckt viel mehr Herzblut in die Arbeit.» Und davon profitieren schlussendlich alle.